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COVID-19 - état des lieux et perspectives pour l'immobilier commercial

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COVID-19 - état des lieux et perspectives pour l'immobilier commercial

 

 

A la veille d’une possible levée totale des restrictions sanitaires, dans quel état se trouve l’immobilier commercial et quelles sont ses perspectives ?

 

L’investissement dans les murs commerciaux faisait partie des investissements favoris des français pour le couplage Rendement x Risque (R²) portant sur des actifs réels, faits de Pierres et, sur lesquels, les contours du risque semblaient bien identifiés.

Pourtant, celles et ceux qui avaient misé sur l’immobilier commercial (boutiques, bureaux et AirBNB), et non sur l’immobilier d’habitation, se retrouvent dès le 17 mars 2020, date du premier confinement, frontalement impactés par la fermeture des commerces, par l’explosion du télétravail et par l’arrêt du flux touristique.

 

“Il est nécessaire de redéfinir le prix des loyers.”

 

Il ne s’agit plus seulement d’une baisse de rendement mais bien d’une remise en cause d’un modèle d’investissement. L’immobilier d’habitation devrait à nouveau susciter l’intérêt des investisseurs tant que les perspectives économiques ne se seront pas stabilisées. On observe que le prix des murs commerciaux, par la hausse des rendements demandés pour compenser le risque, a déjà amorcé une baisse.

L’autre conséquence directe de la crise sanitaire concerne bien évidemment la baisse des valeurs locatives, difficile à identifier tant nous restons encore, à ce jour, dans l’œil du cyclone. Il est probable que la variation de ces valeurs soit de l’ordre de -15% à -30% en moyenne.

C’est paradoxalement sur les axes numéro 1 que s’opèrent aujourd’hui les plus fortes variations à la baisse, révélant des axes secondaires davantage résilients face à l’effondrement des loyers des axes commerçants.

Le Taux d’Effort demandé aux commerçants, c’est-à-dire la part du loyer dans le chiffre d’affaires, devrait s’établir, suivant les activités, entre 6% et 10%. Or, force est de constater qu’une part croissante des loyers a déplafonné ce taux jusqu’à atteindre des taux de 15% et parfois 20% du chiffre d’affaires ! C’est ce qui expliquait hier la forte rotation des commerces en créant une fragilité financière trop forte dès le début du bail, et c’est ce qui explique aujourd’hui, pour l’essentiel, les fermetures en cascade de commerces que le PGE n’a pas pu sauver.

On assiste alors à une prise de conscience des bailleurs, sur la nécessité de baisser les loyers après l’effondrement de la demande de locaux. Cela redistribue les cartes et rappelle qu’un bon rendement n’est pas juste un bon loyer mais aussi un bon locataire.