Le second semestre 2021 a été tout d’abord marqué par la reprise économique ainsi que par une levée globale des mesures sanitaires restrictives pour les commerces. Durant 18 mois d’incertitude, comment les pratiques en immobilier commercial ont-elles évoluées ?

Les cessions de droit au bail ne représentent désormais plus que 2 transactions sur 100 à Paris. Elles concernent, généralement, des emplacements exceptionnels ou présentant un loyer fortement sous-évalué. Ainsi, la baisse des valeurs locatives sur les axes Primes relève davantage d’un réajustement des loyers que d’une réalité économique. La digitalisation, quant à elle, oblige certaines entreprises à réadapter leur concept commercial en associant ce canal de diffusion. 

Au plus fort de la crise sanitaire, la vacance commerciale, engendrée par de nombreuses remises de clés, laissait penser à un recours massif au bail dérogatoire (moins de trois ans). L’observation des usages du marché révèle que cette pratique n’a pas eu le développement escompté. Le recours à ce dispositif demeure principalement utilisé dans des activités en phase de lancement, à des sites en cours d’ajustement des valeurs locatives ou à des enseignes désirant bénéficier d’une visibilité temporaire. L’un des principaux freins au bail dérogatoire réside dans l’abandon des investissements réalisés dans le local au terme du bail pour des enseignes désirant une visibilité sans avoir à réaliser de travaux importants.

L’écart grandissant entre les loyers contractuels et les loyers de marché rend la lisibilité du marché délicate. Pour pallier ces écarts, nous recommandons à nos propriétaires d’opter pour un loyer échelonné. Les négociations faites sur les premières années permettent ainsi au locataire de faciliter son implantation tout en préservant les intérêts patrimoniaux de nos bailleurs.

Concernant les baux en cours, certaines enseignes ont remis les clés aux échéances triennales faute d’accord sur la renégociation du loyer,. La Cour de cassation devrait se prononcer sur les moyens pouvant être mis en œuvre dans les contentieux de non-paiement de loyers (force majeure, exception d’inexécution, perte de la chose louée…). Ainsi, le statut des baux commerciaux a permis à bien d’autres égards de conserver un certain cadre durant cette période.

L’heure du bilan n’a pas encore sonné mais l’horizon s’éclaircit pour 2022, si toutefois la crise sanitaire ne rechute pas.