Réglementation
Le projet de loi Logement ouvrirait cinq portes de sortie aux propriétaires d'un bien classé F ou G. Encore faut-il savoir lesquelles, à quelles conditions, et surtout ce qui s'applique en attendant le vote définitif.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des logements classés F. Pour bien des propriétaires parisiens, ces deux dates ont transformé un appartement de famille ou un placement de longue date en véritable casse-tête. Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, prévoit plusieurs assouplissements. Ils ont fait naître beaucoup d'espoirs, et parfois beaucoup de confusion. Voici ce que dit réellement le texte, et ce qu'il ne dit pas encore.
Où en est le texte au 29 septembre 2026
Adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, le projet de loi a été transmis à l'Assemblée nationale le lendemain. La commission des affaires économiques l'a adopté le 22 septembre en y apportant des modifications, et l'examen en séance publique est attendu à la mi-novembre. Le gouvernement ayant engagé la procédure accélérée, une commission mixte paritaire devra ensuite rapprocher les versions des deux chambres avant le vote définitif et la promulgation. À ce jour, aucune des dérogations décrites ci-dessous n'est applicable.
Ce qui s'applique aujourd'hui, et ne change pas
Le projet de loi ne touche pas au calendrier fixé par la loi Climat et Résilience. La classe G est exclue de la location depuis 2025, la classe F le sera en 2028 et la classe E en 2034. Un logement qui n'atteint pas le niveau requis est considéré comme non décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Concrètement, l'interdiction s'apprécie au moment de la signature d'un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Un locataire en place ne peut pas être contraint de partir au seul motif du classement de son logement. En revanche, signer aujourd'hui un bail sur un logement classé G expose le bailleur à une action en décence, quelles que soient les annonces politiques du moment. S'y ajoute le gel des loyers : depuis 2022, un logement classé F ou G ne peut voir son loyer ni révisé, ni majoré, ni réévalué entre deux locataires.
L'esprit du texte : une dérogation, pas une amnistie
L'article 6 du projet de loi ajoute à la loi de 1989 une liste de situations dans lesquelles un logement serait « considéré comme décent au titre de la performance énergétique », malgré une étiquette insuffisante. L'obligation de rénover ne disparaît pas pour autant. Le propriétaire devrait soit démontrer qu'il lui est impossible d'aller plus loin, soit prouver qu'il a déjà engagé, par un contrat signé, les travaux permettant d'atteindre le niveau exigé.
Autrement dit, un bailleur qui n'a rien entrepris ne serait concerné par aucune de ces exceptions, même si le texte était voté en l'état.
Les cinq cas de dérogation envisagés
Dans la version adoptée par le Sénat, ces situations sont au nombre de cinq. Elles répondent chacune à un blocage bien identifié.
Des travaux impossibles à réaliser
Les travaux nécessaires se révèlent impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou leur coût est manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien, ou encore ils ont été refusés par une décision administrative. Le propriétaire devrait alors prouver qu'il a mené tous les travaux d'amélioration possibles compte tenu de ces contraintes. Les modalités précises seraient fixées par un décret en Conseil d'État.
Un refus de la copropriété
Les travaux ont été rejetés par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires datant de moins de dix-huit mois, alors que le bailleur avait fait les démarches nécessaires pour les faire adopter. Là encore, il devrait démontrer avoir réalisé les travaux possibles à l'échelle de son propre lot.
Un contrat de travaux signé par le syndicat des copropriétaires
Si le syndicat a conclu, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux de nature à faire atteindre le niveau requis au logement ou à l'immeuble, le logement serait réputé décent jusqu'à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans à compter de la signature.
Un contrat de travaux signé par le propriétaire seul
Pour une maison individuelle ou un immeuble hors copropriété, le même mécanisme s'appliquerait si le propriétaire signe lui-même un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030, mais dans une limite plus courte de trois ans.
Un immeuble déjà performant dans son ensemble
Ajouté au cours des débats, ce dernier cas concerne les logements situés dans un immeuble collectif dont le DPE global atteint déjà le niveau exigé. Le diagnostic collectif pourrait alors prévaloir sur l'étiquette individuelle du lot.
Le texte sénatorial prévoit enfin qu'en cas de litige, la réduction ou la suspension de loyer prononcée par le juge tienne compte de la diligence du propriétaire, sans excéder le surcoût réellement supporté par le locataire.
Pour un bailleur parisien, quels cas pèsent vraiment ?
Dans les 1er, 6e et 7e arrondissements, la très grande majorité des logements se trouvent en copropriété, dans des immeubles anciens souvent soumis à des protections patrimoniales. L'isolation par l'extérieur y est rarement envisageable, et les travaux décisifs, qu'il s'agisse de la toiture, des menuiseries en façade ou du chauffage collectif, se votent en assemblée générale. Ce sont donc les cas 1, 2, 3 et 5 qui concernent en priorité les propriétaires de nos quartiers.
Tous reposent sur un même socle : la preuve. Procès-verbaux d'assemblée générale, courriers adressés au syndic, devis, contrats, DPE collectif, plan pluriannuel de travaux. Constituer ce dossier dès maintenant ne relève pas de l'anticipation hasardeuse. Il sera utile quelle que soit la version finale du texte, en cas de litige avec un locataire comme au moment d'une éventuelle vente.
Le 1er janvier 2027, une échéance déjà actée
À la différence du projet de loi, une autre évolution est publiée et datée. L'arrêté du 19 août 2026, paru au Journal officiel du 26 août, abaisse de 1,9 à 1,7 le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE, à compter du 1er janvier 2027. Selon l'estimation du gouvernement, environ 300 000 logements pourraient ainsi quitter les classes F et G sans aucun travaux.
Les diagnostics existants restent valables et pourront être complétés par une attestation gratuite de l'ADEME. Pour les petites surfaces chauffées à l'électricité, fréquentes à Paris, la vérification mérite d'être faite dès les premiers jours de 2027.
Louer, rénover ou vendre : décider sans attendre le vote
Face à un texte encore mouvant, la tentation est grande d'attendre. Mieux vaut pourtant avancer sur ce qui est certain. Vérifier la date et la méthode de calcul de son DPE. Interroger le syndic sur les travaux votés ou à l'étude et sur l'existence d'un DPE collectif. Chiffrer le coût réel d'une remise à niveau. Puis arbitrer, bien par bien, entre conserver et rénover, relouer après un éventuel reclassement, ou céder un bien que certains acquéreurs préfèrent justement acheter à rénover.
C'est précisément ce type d'arbitrage que nos équipes accompagnent au quotidien, avec une lecture à la fois juridique, technique et patrimoniale de chaque situation.
Sources : Sénat, texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026 ; Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi n° 3058 ; article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'électricité relatif au DPE (JORF du 26 août 2026).
Cet article présente l'état d'un texte en cours d'examen parlementaire au 29 septembre 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
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